ราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนา กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ปัจจัยที่ทำให้ดัชนีราคาที่ดินเปล่ายังคงมีการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแต่เป็นไปในทิศทางที่ยังชะลอตัวลงอยู่ ซึ่งมีสาเหตุมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าทั้งในและนอกประเทศในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับ ภาวะหนี้ครัวเรือนของไทยที่สูงเกินกว่าร้อยละ 90 ของ GDP และภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่ยังคงมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูง ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2567 รัฐไม่มีมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้ความต้องการซื้อที่ดินสะสมใน Land Bank ของผู้ประกอบการลดลง เนื่องจากการซื้อที่ดินสะสมไว้จะมีภาระที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินฯ ทำให้เกิดต้นทุนจากการถือครองที่ดิน ซึ่งจะกลายเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป
ในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ดังนี้ อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินโซนนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนราคามากขึ้นร้อยละ 89.4 อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคา ร้อยละ 13.9 อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนราคา ร้อยละ 12.4 อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนกรุงเทพชั้นใน มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 10.1 อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่-มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 4.6
จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินบริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑล มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่สูง เนื่องจากการขยายตัวของเมือง ซึ่งเป็นผลมาจากการพัฒนาขยายทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง รวมถึงแผนการก่อสร้างโครงการขนส่งมวลชนระบบรางทั้งเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยาย ทำให้ผู้ที่อยู่อาศัยในบริเวณชานเมืองเดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวกมากยิ่งขึ้น ประกอบกับราคาที่ดินบริเวณชานเมืองยังคงมีราคาไม่สูงมากนัก สามารถนำไปใช้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบได้ ส่วนทำเลใจกลางเมืองมีการปรับราคาขึ้นแต่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงที่ไม่สูง เนื่องจากที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเริ่มมีจำกัด เนื่องจากที่ดินในเมืองมีราคาที่สูงอยู่ก่อนแล้ว จึงทำให้อัตราการเติบโตของราคาที่ดินในเมืองต่ำกว่าบริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และพื้นที่ปริมณฑล
“จากความเคลื่อนไหวของดัชนีราคาที่ดินในไตรมาสนี้ พบว่าที่ดินโซนกรุงเทพชั้นในมีราคาเพิ่มสูงขึ้น อาจสะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการบางกลุ่มมีความสนใจพัฒนาที่อยู่อาศัยในโซนกรุงเทพชั้นในมากขึ้น และเป็นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงมากกว่าแนวราบเนื่องจากในบริเวณโซนกรุงเทพชั้นในจะเป็นการซื้อขายที่ดินที่มีขนาดแปลงไม่ใหญ่แต่มีมูลค่าสูงจึงเหมาะกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอาคารชุด ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลสำรวจที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่าโซนดังกล่าวเป็นโซนที่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่เป็นจำนวนมาก ซึ่งเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 10.8”
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นโครงการในอนาคตที่มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรม โดยมีรายละเอียด ดังนี้ อันดับ 1 ได้แก่ สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) เป็นโครงการในอนาคต และ สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 265.1 จุด และ 261.2 จุด ตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตพระประแดง พระสมุทรเจดีย์ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก ในขณะที่ทำเลเมืองสมุทรปราการมีราคาปรับเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ ได้แก่ ตำบลท้ายบ้าน และท้ายบ้านใหม่ อันดับ 2 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (MRT) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 522.0 จุด และ 513.8 จุด ตามลำดับ โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตพญาไท คลองเตย และห้วยขวาง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก อันดับ 3 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มธ.รังสิต) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้วบางส่วน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 486.8 จุด และ 479.3 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตบางเขน ลำลูกกา เมืองปทุมธานี และสามโคก เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก อันดับ 4 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 503.1 จุด 495.9 จุด และ 488.2 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตพระนคร คันนายาว และภาษีเจริญ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก อันดับ 5 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 476.9 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรสาคร บางบอน และบางกอกใหญ่ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
