สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ปลายปี 2565

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2565 ในภาพรวมด้านอุปทานพร้อมขายในตลาดลดลงจากสิ้นไตรมาส 2 (QoQ) ทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวนหน่วยประกาศขาย 162,923 หน่วย และมีมูลค่า 962,188 ล้านบาท จำนวนหน่วยปรับตัวลดลง -3.3% และมูลค่าปรับลดลง -3.4% เมื่อเทียบกับสิ้นไตรมาส 2 ปี 2565 ซึ่งมีจำนวนหน่วย 168,541 หน่วย และ มีมูลค่า 996,471 ล้านบาท

ทั้งนี้ พบว่า บ้านเดี่ยว เป็นประเภทที่มีการประกาศขายมากที่สุด รองลงมาคือห้องชุด และทาวน์เฮ้าส์ ตามลำดับ โดยระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่มีสัดส่วนประกาศขายมากที่สุด รองลงมาเป็นระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท และ เป็นระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท และ พื้นที่กรุงเทพมหานครยังเป็นจังหวัดที่มีการประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองมากที่สุด 36.3% ของจำนวนหน่วยประกาศขายทั้งหมด และมีมูลค่า 62.9% ของจำนวนมูลค่าทั้งหมด

เมื่อพิจารณาจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายในแต่ละประเภท พบว่า ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2565 ที่อยู่อาศัยมือสองเกือบทุกประเภทมีจำนวนหน่วยลดลงจากสิ้นไตรมาส 2 ปี 2565 (QoQ) โดย บ้านเดี่ยวประกาศขายมากที่สุดจำนวน 64,966 หน่วย ลดลง -4.0% รองลงมาเป็นห้องชุด จำนวน 48,768 หน่วย ลดลง -3.1% ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 42,394 หน่วย ลดลง -3.3% ในขณะที่อาคารพาณิชย์ มีจำนวน 4,428 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.8% และบ้านแฝด จำนวน 2,367 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า  ในด้านมูลค่า พบว่า บ้านเดี่ยวมีมูลค่าในการประกาศขายมากที่สุด มูลค่า 468,805 ล้านบาท ลดลง -6.6% รองลงมาเป็นห้องชุด มูลค่า 352,231 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.1% ทาวน์เฮ้าส์ มูลค่า 111,718 ล้านบาท ลดลง –8.1% อาคารพาณิชย์ มูลค่า 21,440 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% และ บ้านแฝด มูลค่า 7,993 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ในกรณีที่พิจารณาถึงสัดส่วนเชิงจำนวนหน่วยของประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2565 ที่มีจำนวนหน่วยรวมทั้งหมด 162,923 หน่วย พบว่า บ้านเดี่ยว มีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่ประกาศขายมากที่สุด 39.9% รองลงมาเป็น ห้องชุด 29.9% ทาวน์เฮ้าส์ 26.0% อาคารพาณิชย์ 2.7% และ บ้านแฝด 1.5%  หากพิจารณาจากสัดส่วนจากมูลค่ารวมทั้งหมด 962,188 ล้านบาท เห็นได้ว่า บ้านเดี่ยวเป็นประเภทที่มีสัดส่วนมูลค่าประกาศขายมากที่สุด 48.7% รองลงมาเป็น ห้องชุด 36.6% ทาวน์เฮ้าส์ 11.6% อาคารพาณิชย์ 2.2% และบ้านแฝด เป็นประเภทที่มีมูลค่าประกาศขายน้อยที่สุดเพียง 0.8% ราคาขายที่อยู่อาศัยมือสอง

เมื่อพิจารณาจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายในแต่ละระดับราคา พบว่า ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2565 ที่อยู่อาศัยมือสองทุกประเภทมีจำนวนหน่วยลดลงจากสิ้นไตรมาส 2 ปี 2565 (QoQ) โดยระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาทประกาศขายมากที่สุดจำนวน 36,444 หน่วย ลดลง -1.0% รองลงมาเป็นระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท จำนวน 25,397 หน่วย ลดลง -5.1% ระดับราคา 2.01 – 3.00 ลบ.จำนวน 23,905 หน่วย ลดลง -3.7% ระดับราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท มีจำนวน 18,920 หน่วย ลดลง – 1.2% ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทจำนวน 18,491 หน่วย ลดลง -6.3% ระดับราคา 1.51 – 2.00 ล้านบาท จำนวน 17,598 หน่วย ลดลง -0.6% ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท จำนวน 14,619 หน่วย ลดลง -6.0%  และ ระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท จำนวน 7,549 บาท ลดลง -5.5%

สำหรับสัดส่วนระดับราคาในเชิงจำนวนหน่วยของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2565 สูงสุด 3 อันดับแรก พบว่า อันดับแรก ระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท มีสัดส่วน 22.4% อันดับสองระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท 15.6% และอันดับสาม ระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท มีสัดส่วน 14.7% ซึ่งสัดส่วนจำนวนหน่วยทั้ง 3 ระดับราคาดังกล่าวรวมกันมีสัดส่วนรวม 52.6%  แต่สำหรับสัดส่วนระดับราคาในเชิงมูลค่า พบว่า 3 อันดับแรกที่มีสัดส่วนมากที่สุด ได้แก่ ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีสัดส่วนมากถึง 59.4% อันดับสอง ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีสัดส่วน 10.4% และอันดับสาม ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มีสัดส่วน 9.4% ซึ่งสัดส่วนมูลค่าทั้ง 3 ระดับราคาดังกล่าวรวมกันมากถึง 79.1% ทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยมือสอง  อันดับมูลค่าของที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขาย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2565 พบว่า 10 จังหวัดที่มีมูลค่าสูงสุด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร นนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต ระยอง นครราชสีมาและขอนแก่น

ทั้งนี้ กรุงเทพมหานคร มีหน่วยประกาศขาย 59,181 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 36.3% และ มีมูลค่าสูงเป็นอันดับแรก มีมูลค่าถึง 605,587 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 62.9% เมื่อเทียบกับทั้งประเทศ ขณะที่จังหวัดอันดับที่ 2 – 10 มีสัดส่วนจำนวนหน่วยและมูลค่าของแต่ละจังหวัดไม่ถึง 10% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยมูลค่าและทั่วประเทศ แต่ 10 จังหวัดนี้มีสัดส่วนจำนวนหน่วยเป็น 70.9% และสัดส่วนของมูลค่ารวมกันมากถึง 88.2% ส่วนจังหวัดที่เหลืออีก 67 จังหวัด มีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกัน 29.1% และมีสัดส่วนมูลค่ารวมกันเพียง 11.8% เท่านั้น อย่างไรก็ตาม พบว่าใน 10 จังหวัดมีมูลค่าสูงสุด จังหวัดที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของมูลค่าสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) 3 อันดับแรก คือ ภูเก็ต ลดลง -14.1% รองลงมาคือ เชียงใหม่ ลดลง –9.7% และ ชลบุรี -7.2% โดยมีจังหวัดอื่นๆ มีอัตราการเปลี่ยนแปลง ลดลง -8.7% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าในจังหวัดรองต่าง ๆ ก็มีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ลดลงเช่นเดียวกัน

ดร.วิชัย กล่าวสรุปว่า “การที่ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในไตรมาส 3 ปี 2565 ประกาศขายลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าและปีก่อน อาจเกิดจากการที่ตลาดบ้านมือสองที่ถูกดูดซับอุปทาน ซึ่งสอดคล้องกับการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 1 – 2 ที่ผ่านมา และสูงกว่าช่วงเดียวกันของปี 2564 กว่า 15% ก่อนที่จะหมดมาตรการผ่อนปรน LTV และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเพิ่มเติมการให้สิทธิครอบคลุมมาถึงที่อยู่อาศัยมือสองจากเดิมที่มีผลเฉพาะที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ โดยมีระยะเวลาสิ้นสุดมาตรการดังกล่าวไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565”