สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งแรกภายใต้สถานการณ์โควิด–19 และทิศทางปี2564 พบว่ามีการชะลอตัวอย่างมาก ต้องใช้เวลาฟื้นตัวอย่างน้อย ประมาณ5-6 ปีข้างหน้า
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหา(REIC) เปิดเผยว่าในช่วงไตรมาส 2 ปี64 ประเทศไทยยังประสบกับการแพร่ระบาดของ COVID-19 ซึ่งค่อนข้างรุนแรงมากขึนกว่าในไตรมาสแรกส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2564 ให้มีการถดถอยต่อเนื่องและยังไม่มีความชัดเจนถึงการฟื้นตัวภายในปี 2564ศูนย์ข้อมูลฯได้เฝ้าสังเกตการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่อง พบว่าความกังวลต่อ การควบคุุมการแพร่ระบาดของCOVID-19 มีผลโดยตรงต่อการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ การขยายตัวของสินเชื่อที่ อาศัยปล่อยใหม่และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ ภาพรวมของทั้งประเทศ รวมถึงภาพรวมของ 29 จังหวัดพื้นที่สีแดงเข้มและภาพรวมของพื้นที่กรุงเท- พฯ ปริมณฑล พบว่าการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ลดจ านวนลงอย่างมากและเป็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยในส่วนของหน่วยที่ ได้รับอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ ปี 2564 ยังคงชะลอตัว เพื่อรอช่วงCOVID-19คลี่คลายโดยครึ่งแรกปี 6425 หน่วยที่ได้ อนุญาตจัดสรรลดลงอย่างต่อเนื่องจากปี 2563 แนวโน้มลดต่อเนื่องในไตรมาส 3 แต่กระเตื้องขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี 2564
“การขยายตัวCOVID-19 wave 3 – 4 ทำให้ผู้ประกอบการ ลดปริมาณการขอจัดสรรลงอย่างมาก คือในไตรมาส 2 ของปีนี้ลงมาตต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของช่วงก่อนเกิดCOVID-19 ระบาดถึงร้อยละ -41.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี ที่แล้ว พบว่าหน่วยจัดสรรรายเดือน ลดลงร้อยละ-37 ถึงร้อยละ-46 ระหว่างเดือนมกราคม- เมษายน 2564 และเริ่มกระเตื้องขึ้น บ้างในพฤษภาคม – มิถุนายน2564 และคาดว่าไตรมาส 4 ปี 2564จะเริ่มดีขึ้นบ้าง แต่คาดว่าทุกไตรมาสจะยังคงต่ำกว่า ค่าเฉลี่ยฯ ขณะที่ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาสูง
โดยการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศลดลงต่อเนื่องากปี2563 โดยในช่วงครึ่งแรกปี2564 มีการออก ใบอนุญาตจัดสรรประมาณ30,514 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย5ปีทุกไตรมาส ขณะที่ข้อมูลการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน 29 จังหวัดพื้นที่สีแดงเข้มซึ่งมีสัดส่วนเป็น89% ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ พบว่า10 อันดับแรกของ จังหวัดพื้นที่สีแดงเข้มมีอัตราขยายตัวลดลงร้อยละ -33.1 โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการออกใบอนุญาตจัดสรร ที่ดินจ จำนวน14,863 หน่วยในขณะที่ช่วงครึ่งแรกปี2563 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 25,062 หน่วย ลดลง ร้อยละ-40.7
ขณะที่ความเคลื่อนไหวด้านการเปิ ดตัวโครงการใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าเริ่มมีการเปิดตัวโครงการใหม่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย5ปีต่อเนื่องจากปี2562โดยการชะลอตัวของหน่วยเปิดตัวใหม่อาจเป็นผลจากยอดขายที่ชะลอตัวและหน่วยเหลือขายสะสมในตลาด
“การแพร่ของCOVID-19 ยังท าให้ก าลังซื้อของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงไตรมาส2ปีในช่วง2564มีหน่วย เปิดตัวใหม่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของช่วงก่อนเกิดCOVID-19ระบาดถึงร้อยละ-76.4 และเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของป 2563 หดตัวลงร้อยละ-46.2 และคาดว่าไตรมาส 3 และไตรมาส 4 อาจจะเริ่มมีจ านวนเพิ่มขึ้นเพื่อทดแทนหน่วยที่ ในช่วงที่ผ่านมา แต่คาดว่าจะเป็นการเปิดโครงการฯขนาดไม่ใหญ่ โดยทุกไตรมาสในปี 2564 จะยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยพอสมควร เนื่องจากผู้ประกอบการเน้นการขายสินค้าที่เป็น inventory ในปัจจุบันทำให้เปิดโครงการใหม่น้อยลง”
โดยในช่วงครึ่งแรกปี2564 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีโครงการเปิดตัวใหม่สะสมจำนวนทั้งสิ้น12,740 หน่วย มูลค่า 66,123 ล้านบาทขณะที่ช่วงเดียวกันของปี2563 มีโครงการเปิดตัวใหม่ จำนวน29,816 หน่วย มูลค่า137,068 ล้านบาท มีการปรับตัวลดลงในส่วนของจ านวนหน่วยร้อยละ -57.3 และปรับตัวลดลงในส่วนของมูลค่าร้อยละ-51.8 ในขณะที่ค่าเฉลี่ย5ปี จะมีจำนวนหน่วยของการเปิดตัวโครงการใหม่ไตรมาสละ25,018 หน่วยทำเลที่มีโครงการเปิดตัวใหม่สะสมมากที่สุด 6 ดือนแรกในช่วง จำนวน 5 ทำเล ประกอบด้วย 1.เขต บางพลี จำนวน1,388 หน่วยมูลค่า6,076 ล้านบาท 2.เขตห้วยขวาง จำนวน982 หน่วย มูลค่า4,797 ล้านบาท 3. เขตบางใหญ่จำนวน846 หน่วย มูลค่า6,944 ล้านบาท 4. เขตลาดกระบัง จำนวน754 หน่วย มูลค่า3,416 ล้านบาท 5. เขต วัฒนา จำนวน692 หน่วยมูลค่า8,200 ล้านบาท โดยกลุ่มราคาที่มีการเปิดตัวใหม่สูงสุดคือระดับราคา3.00-5.00 ล้าน บาท มีจำนวนถึง3,843 หน่วย คิดเป็นร้อยละ30.2 ของหน่วยที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด
ในด้านอุปสงค์ การชะลอตัวของเศรษฐกิจโดยรวมส่งผลกระทบจากยอดขายที่ลดลงในปี2562 – 2563 ได้สะท้อน ผ่านการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งแรกปี 2564 อย่างชัดเจนโดยในช่วงไตรมาส 2 ปี 2564ภาวการณ์โอนกรรมสิทธิ์มีอัตรา การขยายตัวลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2563ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าโดยในไตรมาส 2 ปี 2564หน่วยและมูลค่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ร้อยละปีถึง -31.2 และร้อยละ-16.5 ตามลำดับและมีแนวโน้มว่าจะลดลงต่อเนื่องทั้งจำนวนและ มูลค่าแต่จะกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้งในไตรมาส 4 ซึ่งคาดว่าจปี2564 จำนวนหน่วยและมูลค่าจะปรับตัวสูงขี้นไปใกล้กับ ค่าเฉลี่ย แต่ในมิติของการขยายตัวเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 ยังคงติดลบต่อเนื่องทั้ง จำนวนหน่วยและมูลค่า อยู่ที่ประมาณร้อยละ-5.7 และร้อยละ -6.2 ตามลำดับ
ทั้งนี้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศสะสมครึ่งแรกปี2564 โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 120,023 หน่วย มูลค่า377,520 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 2563 มีจำนวนทั้งสิ้น168,625 หน่วย มูลค่า422,870 ล้าน บาท จำนวนหน่วยปรับตัวลดลงร้อยละ-28.8 มูลค่าลดลงร้อยละ-10.7 ซึ่งมีค่าเฉลี่ยจำนวนหน่วยต่อไตรมาส90,233 หน่วย และมูลค่า232,859 ล้านบาท สาหรับในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกปี2564 มีจำนวน79,422 หน่วย มูลค่า 284,411 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี2563มีการโอนกรรมสิทธิจำนวน 88,336 หน่วย มูลค่า270,435 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง-10.1 ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ5.2 ในด้านการโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล คาดว่าปี2564 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิประมาณ 164,861 หน่วยลดลงจากปี 2563 ร้อยละ-16.2 การโอนกรรมสิทธิโครงการบ้านจัดสรรลดลงร้อยละ -5.2 และการโอน กรรมสิทธิ์อาคารชุดลดลงร้อยละ-27.1 ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าปี 2564 จะมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 587,539 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ร้อยละ-4.2 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์โครงการบ้านจัดสรรลดลงร้อยละ-0.8 โครงการ อาคารชุดจะลดลงร้อยละ-8.9
ด้านข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศช่วงครึ่งแรกปี2564มีจานวน294,959 ล้านบาท และมีจ านวน สินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั่วประเทศ4,376,788 ล้านบาท ขณะที่ในช่วงเดียวกันของปี2563มีจ านวน280,037 ล้านบาท และมีจ านวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั่วประเทศ4,098,805ล้านบาท ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศปีจะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อา2564 ประมาณ 586,040 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ร้อยละ-4.3 และมีจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศ ประมาณ 4,523,597 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้นจากปี 2563 ร้อยละ 6.1
ทั้งนี้ REIC ได้มีการปรับการคาดการณ์ใหม่อีกครั้งภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดครั้งใหม่ โดยประมาณการว่า ปี2564 ภาพรวมการออกใบอนุญาตจัดสรรปี 2564 คาดว่าจะลดลงร้อยละ -22.1 และ จะเพิ่มขึ้นในปี 2565ประมาณ ร้อยละ25.2 ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานปี 2564ที่มีตัวเลขตและการจัดสรรจะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติในปี 2568 แนวโน้มที่โครงการเปิดตัวใหม่จะลดลงมาอยู่ที่43,051 หน่วยลดลงจากปีก่อนหน้าร้อยละ-35.0 ซึ่งเป็นการ ลดลงของโครงการอาคารชุดมากถึงร้อยละ-44.3 ขณะที่บ้านจัดสรรลดลงร้อยละ-27.4 ทั้งนี้ภาพรวมจะเพิ่มขึ้นในปี565 ถึงร้อยละ38.5 และการเปิดตัวหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่จะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติในปี-2569 ขณะที่หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ปี2564 อาจลดลงเหลือเพียง 270,151 หน่วย ลดลงจากปี 2563 ที่เคยมีหน่วยโอนฯ 358,496 หน่วย หรือลดลงร้อยละ24.6 (ห่างจากค่าเฉลี่ย-25.2%) คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นในปี 2565 และสามารถกลับตัวเลขค่าเฉลี่ยในภาวะปกติได้ในปี 2570 ตลาดที่อยู่อาศัยจะยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องปี 2564 และจะเข้าสู่สภาวะสมดุลทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานมากขึ้น โดยคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยภาวะที่ก่อนเกิด COVID-19 ในราวปี 2568– 2570 หรือประมาณ5-6 ปีข้างหน้า
