ผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ

ผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ทั่วประเทศ ปี 2566

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อสังเกตว่า “แม้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบันมีการขยายตัวขึ้นอย่างมากในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมา แต่ที่อยู่อาศัยที่พัฒนาขึ้นกระจุกตัวในบางพื้นที่ ยังไม่ได้กระจายตัวไปครอบคลุมพื้นที่ต่าง ๆ อย่างทั่วถึง ทำให้ไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยที่รองรับกลุ่มผู้สูงอายุได้อย่างทั่วถึง และในภาพรวมก็ยังมีจำนวนไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับความต้องการในปัจจุบัน  ดังจะเห็นได้ว่า เมื่อเทียบกับจำนวนผู้สูงอายุของไทยที่ปัจจุบันมีจำนวน 12.9 ล้านคน และคาดว่าจะมีผู้สูงอายุที่ต้องการที่อยู่อาศัยประมาณ 5% หรือประมาณ 650,000 คน แต่คาดการณ์ว่าอาจมีผู้สูงอายุที่สามารถเข้าสู่ระบบการบริการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเพียง 1.0% หรือ ประมาณ 130,000 คน ขณะที่ในปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยรองรับผู้สูงอายุได้เพียงไม่เกิน 20,000 คน ซึ่งในจำนวนนี้ตั้งอยู่ในพื้นที่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวน 435 แห่ง และรองรับได้ประมาณไม่เกิน 12,000 คน โดยมีสัดส่วนถึง 57.0% และ 61.4% ของทั่วประเทศ ตามลำดับ อีกทั้งโครงการที่มีการพัฒนาขึ้นส่วนใหญ่เป็นการรองรับกลุ่มคนที่มีฐานะปานกลางค่อนข้างดีและฐานะดีขึ้นไป ทำให้กลุ่มผู้สูงอายุที่มีฐานะปานกลางและฐานะไม่ดีนักยังคงมีการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในการรองรับอย่างมาก ดังจะเห็นได้ว่า ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุของรัฐที่จัดให้บางแห่งในปัจจุบันมีผู้ลงชื่อรอขอเข้าอยู่อาศัย 2,500 – 3,000 คน แต่ยังไม่มีหน่วยงานใดสามารถจัดที่อยู่อาศัยรองรับได้ สิ่งเหล่านี้จึงเป็นโจทย์ที่สำคัญและเร่งด่วนของรัฐบาลในการหาแนวทางในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในการรองรับผู้สูงอายุได้เพียงพอสำหรับทุกกลุ่ม

นอกจากนี้ ในการขับเคลื่อนนโยบายที่จะดึงดูดชาวต่างชาติในกลุ่มที่เกษียณอายุเข้ามาพำนักระยะยาวในประเทศไทยให้ประสบความสำเร็จ ประเทศไทยต้องมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่มีมาตรฐานให้มีมากขึ้น ควบคู่กับการพัฒนา Medical Hub และ การท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ ซึ่งจะช่วยทำให้ประเทศไทยเป็น Retirement Heaven และ Retirement Destination สำหรับผู้สูงอายุทั่วโลก ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญอย่างมากที่จะช่วยดึงดูดชาวต่างชาติที่ต้องการหาที่พำนักระยะยาวช่วงวัยเกษียณ และทำให้ประเทศไทยเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในโลก ด้วยเหตุผลทางการเงินที่มีค่าใช้จ่ายที่สอดคล้องกับเงินบำนาญที่เขาได้รับ รวมถึงมีมาตรฐานและการบริการที่ดีเมื่อเทียบกับประเทศอื่น

เนิร์สซิ่งโฮม หรือ สถานบริบาลผู้สูงอายุ เป็นประเภทที่อยู่อาศัยผู้สูงที่มีการพัฒนาอย่างมากในปัจจุบัน โดย ณ ไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่าทั่วประเทศมีจำนวน 708 แห่ง จำนวนหน่วยที่เปิดให้บริการทั้งหมด 15,324 เตียง ใน 55 จังหวัด ซึ่งส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในจังหวัดหลักและจังหวัดหัวเมืองทางภูมิภาค เช่น กรุงเทพฯและปริมณฑล เชียงใหม่ พิษณุโลก นครสวรรค์ พระนครศรีอยุธยา สระบุรี ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี เป็นต้น และพบว่า สำหรับเรื่องระดับราคาการให้บริการ พบว่า ช่วงราคาเช่าที่โครงการกำหนดไว้ที่มีจำนวนมากที่สุดคือ ช่วงราคา 10,001-20,000 บาท มีสัดส่วน 42.6% รองลงมาอันดับสองคือ ราคา 20,001-30,000 บาท มีสัดส่วน 36.1% และ รองลงมาอันดับสามคือ ราคา 30,001-50,000 บาท มีสัดส่วน 14.2% และ ช่วงราคา 50,000 บาทขึ้นไป มีสัดส่วน 5.7% ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่า ช่วงราคาไม่เกิน 10,000 บาท มีสัดส่วน 1.5% เท่านั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็น เนิร์สซิ่งโฮมที่เข้าถึงได้ (Affordable Nursing Home) สำหรับผู้สูงอายุโดยส่วนใหญ่ยังมีอยู่อย่างจำกัด

การสำรวจข้อมูลการเข้าพักเนิร์สซิ่งโฮมของผู้สูงอายุ พบว่า จากจำนวนทั้งหมด 12,093 เตียง มีอัตราเข้าพัก 76.0% ของจำนวนเตียงที่เปิดให้บริการทั้งหมด โดยโครงการที่น้อยกว่า 20 เตียงมีอัตราเข้าพักสูงกว่าโครงการที่มีตั้งแต่ 20 เตียงขึ้นไป โดยพบว่า ภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีอัตราเข้าพักสูงที่สุด 81.4% รองลงมาคือภาคเหนือ 70.9% และภาคกลาง 68.6% เป็นที่น่าสังเกตว่ากรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีจำนวนเตียงสูงสุด แต่กลับมีอัตราเข้าพัก 63.1% ส่วนอัตราเข้าพักต่ำสุดคือภาคตะวันตก ประมาณ 51.3%  ทั้งนี้เมื่อแยกตามรายจังหวัดพบว่า จังหวัดร้อยเอ็ด สกลนคร และสุรินทร์ มีอัตราเข้าพักที่ 100%  แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าจังหวัดทั้งหมดเหล่านี้จะมีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเพียง 1 โครงการ เท่านั้น ซึ่งสะท้อนอาจมีความต้องการเนิร์สซิ่งโฮมในพื้นที่เหล่านี้ แต่มีอุปทานมีอยู่ไม่เพียงพอ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ สรุปในตอนท้ายว่า “เนิร์สซิ่งโฮมมีการเติบโตอย่างมากในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมา มีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยปีละ 25.1% ในช่วงปี 2561–2566 และ คาดการณ์ว่า จะมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ย ปีละ 30.5% ในระหว่างปี 2567-2571 ด้วยขนาดธุรกิจไม่น้อยกว่า 9.5 พันล้านบาทใน พ.ศ. 2571 และในช่วงปี 2572-2576 คาดว่าจะมีอัตราการขายตัวเฉลี่ยปีละ 15.0% และมูลค่าไม่น้อยกว่า 1.92 หมื่นล้านบาทในปี 2576 นอกจากนี้ การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุยังอาจมีแนวโน้มจะเกิดการพัฒนาไปเป็นรูปแบบใหม่ ๆ ในลักษณะธุรกิจแฟรนไชส์ ที่ผู้ประกอบการธุรกิจเนิร์สซิ่งโฮมอาจจะร่วมมือกับผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นอยู่ เช่น ห้องชุด บ้านแนวราบ โรงแรม รีสอร์ท โดยปรับพื้นที่บางส่วนในโครงการให้เป็นเนิร์สซิ่งโฮม โดยเฉพาะการนำห้องชุดเหลือขาย หรือ ที่อยู่อาศัยแนวราบบางส่วนในโครงการ มาปรับเปลี่ยนหรือเพิ่มเติมฟังชั่นเนิร์สซิ่งโฮมเข้าไป หรือ อาจนำโครงการเดิมมาปรับรูปแบบให้เป็นมัลติเจเนอเรชั่นสำหรับการอยู่อาศัยได้ทุกวัยร่วมกัน เพื่อสร้างจุดเด่นของโครงการในการดึงดูดให้ผู้ต้องการหาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่กำลังวางแผนสำหรับการเข้าสู่วัยเกษียณ หรือ กลุ่มบุตรหลานที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมสำหรับคุณพ่อคุณแม่หรือผู้ใหญ่ในบ้านที่กำลังจะเข้าสู่วัยผู้สูงอายุหรือกำลังอยู่ในวัยผู้สูงอายุ แทนที่จะนำหน่วยที่เหลือขายไปหารายได้จากการให้เช่าเป็นห้องพักอาศัยแบบทั่วไปเท่านั้น

นอกจากนี้ กลุ่มผู้สูงอายุอีกกลุ่มหนึ่งที่น่าสนใจ คือ กลุ่มที่ต้องการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเดิม นับเป็นกลุ่มที่สำคัญในยุคสัดส่วนของผู้สูงอายุกำลังจะเพิ่มจาก 20% ในปัจจุบันเป็นเกือบ 30% อีกประมาณ 10 ปีข้างหน้า ดังจะเห็นได้ว่า ตัวเลขขั้นต่ำที่เป้าหมายในแผนการปรับปรุงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุของกรมกิจการผู้สูงอายุมีจำนวนมากกว่า 400,000 หลัง ในช่วงปี 2567-2579 ทั้งนี้ ยังไม่ได้นับรวมการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเดิมของบุคคลทั่วไป และการปรับปรุงอาคารให้เป็นเนิร์สซิ่งโฮม ซึ่งนับรวมกันทั้งหมดก็จะมีปริมาณมาก และสะท้อนให้เห็นโอกาสของตลาดธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการก่อสร้างที่อาจมีการขยายตัวอีกมาก   ดังนั้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ เป็นเรื่องที่รัฐบาลจำเป็นต้องเร่งเข้ามาจัดทำนโยบายและวางแผนการพัฒนาอย่างจริงจัง เพื่อให้สามารถช่วยให้ผู้สูงอายุได้รับการดูแลอย่างดี เนื่องจากที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ คือ ที่รวมของปัจจัยสี่อย่างครบถ้วนในการดำเนินชีวิต คือ “อาหาร-เครื่องนุ่งห่ม-ยารักษาโรค-ที่อยู่อาศัย” และยังเป็นส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยในยุคต่อไปอีกด้วย” ดร.วิชัยฯ กล่าวสรุปในตอนท้าย”